本节目由
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千舟律师事务所 时希律师事务所
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▲云南时希律师事务所律师 李绍芳
【案情简介】
2017年a村的王某与b村的和某签订《土地转让合同》，约定和某将位于甲村的拆迁安置地基（具体位置尚未确定）转让给王某，转让款为20万元，合同签订当天王某向和某转账支付20万元。对此，和某出具《收条》，明确已收到王某支付的土地转让款。
直至2022年，和某一直未能将约定的土地交付给王某，故王某以合同无法继续履行，且王某与和某不是同一集体经济组织成员，双方签订的《土地转让合同》违反了法律的禁止性规定，系无效合同，向法院提起诉讼，要求确认双方签订的《土地转让合同》无效，并支付相应的资金占用费。
【法院判决】
一审法院审理后认为：宅基地是农村的农户或者个人为了修建住房而占有、使用的本集体经济组织所有的土地。其具有一定的人身属性，且宅基地的取得、使用、转让具有严格的限制，宅基地使用权流转的范围也仅仅限于本集体经济组织成员之间，而且根据第二款的规定，需经本集体经济组织的同意和批准。本案王某与和某不是同一集经济组织成员，和某将宅基地转让给王某，并未取得其所在集体经济组织的同意，违反了我国土地管理法的规定。根据《中华人民共和国民法典》第153条之规定，双方签订的合同为无效合同。
按照无效合同的处理原则，和某应将所收取的20万元土地转让款返还给王某，由于和某自2017年起就占用王某的20万元人民币，给王某造成了一定的经济损失，判令其承担相应资金占用费。后因和某不服提起上诉。经审理，二审法院认为：本案中和某与王某签订的合同违反法律规定应确认无效，合同无效的责任双方均有过错，应由双方各自承担相应责任，和某至今未依法取得安置的宅基地，应返还王某支付的转让款20万元，王某明知购买的是和某的安置宅基地，且其多年来不积极主张确认合同无效并要求返还款项，放任损失扩大，其自身过错造成的资金占用损失应由其自行承担。一审法院判令和某承担资金占用利息损失，无事实和法律依据，二审法院予以纠正。
【律师说法】
1、农村宅基地、房屋买卖合同的法律效力？
根据《中华人民共和国民法典》以及《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，同一农村村民之间的宅基地上房屋买卖，应视为宅基地一并出卖。
司法实践中，对于同一集体经济组织成员间签订的农村房屋买卖合同，各地法院普遍认定合同有效。合同有效需满足以下几点：
（1）转让人与受让人系同一村集体经济组织成员，并经本集体经济组织的同意和批准；
（2）转让人户口已迁出本村或属于“一户多宅”，若属“一户一宅”，须明确表示不再申请宅基地，且有证据表明其已有住房保障；
（3）受让人无宅基地，符合宅基地申请条件；
（4）宅基地使用权不能单独转让，须与宅基地上的房屋一并转让。
2、主张合同无效是否受诉讼时效期间的限制
合同无效系自始无效，单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性。当事人主张农村房屋买卖合同无效，不受诉讼时效期间的限制。但合同无效后，当事人主张返还财产、损害赔偿的请求，应当适用诉讼时效期间的限制。
3、合同无效的法律后果
农村宅基地、房屋买卖合同违反了法律的禁止性规定，导致无效的合同，根据《中华人民共和国民法典》第157条之规定因合同无效而取得的财产，应当予以退还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
律师简介
李绍芳律师，于2019年取得法律职业资格证，现执业于云南时希律师事务所。法律专业知识扎实，工作尽职尽责。业务涉及合同纠纷、侵权责任纠纷、劳动争议、婚姻继承纠纷、人身损害赔偿纠纷等民商事诉讼、刑事辩护等 办案宗旨：受人之托，忠人之事。案件无大小，必当全力以赴。
律所介绍
云南时希律师事务所成立于2021年2月22日，致力于“专业化、规范化、精英化、规模化”的发展路线，不断提升全所律师的业务素质和服务水平，秉承“优质、高效、专业、共赢”的服务宗旨，以强烈的社会责任感和事业心竭诚为每一位当事人提供优质、满意、专业的法律服务。时希所自成立以来积极参与法律进社区、送法下乡、法律援助等公益活动。2022年度，时希所荣获丽江市市级文明单位；2022年度挂牌成立“玉龙县侨务法律服务站”。
节目制作、新媒体编辑：徐 蕾
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（发稿编辑：广播中心）